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よくある質問
| コンサルティングの対象になるものは何ですか？ |
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これから不動産賃貸事業を始められる方、あるいは既にアパート・マンション経営等の事業をされている方の、以下の様なお悩みについて、コンサルティングを行っています。
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| どの様な流れで、コンサルティングを行うのですか？ |
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無料のご相談会 → 現状分析と課題の抽出作業 → 課題を達成するための手段に関するご提案 → 実行サポート という流れで、コンサルティングを行います。（詳しくはこちらを参照ください。） まずはメールでお問合せいただき、お客様のご都合を伺った上でご相談会の日時と場所について決めさせていただきます。 |
| 財コンサルティンググループの強みは何ですか？ |
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不動産賃貸事業に関連する「ヒト」～相続・事業承継、「モノ」～土地・建物、「カネ」～事業収支・税金・資金繰り、の問題解決に精通する４人の専門家が、各自の得意分野を生かして、お客様のお悩みを解決するための方法を考え提案致します。 通常、自社の商材を販売する目的でお客様の相談に応じる会社は、最終的には自社の立場を捨て、お客様の立場に立って問題解決の方法を考えることはできません。 財コンサルティンググループは、特定の商材を販売しなければならないという枠がなく、白紙の状態からお客様の立場に立ち、最善の問題解決方法をお客様と一緒に考えていくことができます。 また、専門家との連携による「ワンストップ対応」を標榜する会社は多いですが、残念ながら専門家同士の連携が取れていないために、相乗効果が発揮されない場合が散見されます。当グループの４人のメンバーは職歴も様々で、それぞれ経営する会社も違いますが、同一のコンサルティング会社で共に働いていた経験があり、お客様に対する想い、ものの考え方や価値観、仕事の進め方を共有しています。それゆえ、専門家の連携による相乗効果を十分発揮しながら、「ワンストップ対応」を行うことが可能です。 |
| コンサルティングの手数料は、いくらですか？ |
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お客様のご相談に応じる時間については、一切料金はかかりません。 ただしお客様からのご依頼があり、財産の相続税評価額等を算出する場合は、評価を行う財産（土地・建物・自社株式等）の数に応じて、1万円～10万円（別途消費税）の範囲で報酬をいただきます。その他のコンサルティング報酬は、お客様によって課題が異なりその達成方法も異なるため、私たちが行う業務の内容と報酬について必ず事前にご説明を行い、ご依頼をいただいた業務についてのみ報酬をいただいております。 |
| 平日は仕事があり、なかなか時間が取れません。平日以外でも相談することはできますか？ |
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土曜日・日曜日・祝日でもご相談可能です。また平日の夕刻以降の方がご都合が良い場合でも、お客様のご都合の良い時間にご相談会を行わせていただきます。 |
| 地方で所有している不動産についても相談することはできますか？ |
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不動産に関して分析を行う際は、現物を見て確認をする必要があります。また周辺の環境についても把握しておく必要があるため、ご相談の対象となる不動産は、一都三県（東京都、埼玉県、千葉県、神奈川県）に限らせていただいております。 |
| 相談する際に準備するものはありますか？ |
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事前にご相談の対象となる不動産の場所についてお教えいただけると、コンサルティングをスムーズに行うことができます。また、ご相続対策に関するご相談は、ご家族構成を伺う必要があるので、相談会当日にお話しくださるようお願い致します。 |
サービスの流れ
無料ご相談会お客様の悩みや解決したい問題について伺い、問題の原因になっていることを大まかに把握したうえで、当グループで考える問題解決の方針や、解決策を実行する上での注意点についてお話し致します。 |
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ご相談具体例
- Ａ．自宅の敷地が広いので、多額の相続税がかかるのではないか不安である。
効果的な節税方法や、納税資金の準備、相続人が揉めないような遺産分割方法があれば教えてほしい。 - Ｂ．複数の建築会社から「相続対策」と「老後の生活資金確保」のためのマンション建築を勧められている。しかし、本当にマンションを建てていいのか判断が出来ず困っている。
- Ｃ．保有する賃貸ビルの老朽化に伴い、これから多額の修繕費用が発生しそうな見込みである。しかし持ち主である父親が高齢なこともあり、このまま修繕を続けて現状のビルを維持する方が良いのか、早い段階で建替えた方が良いのか迷っている。
現状分析コンサルティングで重要なことは、「ファクト・ファインディング（事実の正確な把握）」と、問題解決に向けた「ロジカル・シンキング（論理的な思考）」であると考えます。事実関係を正確に把握するため、ご希望があれば、お客様の財産に関する現状分析を行い、分析報告書を作成・提出致します。 |
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現状分析作業 具体例（上記A.B.Cの例に対応）
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Ａ．ご自宅の土地・建物の現地調査を行い、相続税評価額・相続税額を算出します。
円満な遺産分割、相続税の納税資金の準備を念頭に置いた、リスクの低い節税対策方法について検討を行います。
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Ｂ．マンション建築予定地の賃貸需要、競合する物件の状況、賃料相場等に関する簡易調査を行います。
賃料単価、空室率、借入金金利等の諸条件を統一したうえで、同一書式による事業収支シミュレーション表で、各建築会社から提案を受けたプランについて比較を行い、安全性の高い事業計画について検討します。
さらに、遺産分割対策、納税資金準備対策、節税対策の観点から、マンション建築によって生じる各相続対策への影響について検証します。
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Ｃ．老朽化しているビルの現地調査を行い、目視と建物・設備の管理書類（修繕履歴等）による分析作業を行います。
また、ビル所有者の財産全体に関する相続税評価額・相続税額を算出します。
そのうえで、ビルを建替えている最中に相続が発生した場合、土地が更地評価になることなどで、相続税額がどのくらい上がるのか試算を行います。
以上の内容を踏まえたうえで、ビル建替えの最適な時期について検討します。
提案業務現状分析作業で明らかになった、お客様の悩みを解決するための課題や注意点を整理し、課題を達成するための具体的な手段について、提案を行います。 |
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ご提案業務 具体例（上記A.B.Cの例に対応）
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Ａ．ご自宅の敷地で道路に面した部分の間口を広く取り、賃貸駐車場として土地活用をする方法等について提案を行います。
これにより、駐車場から賃料収入が得られるだけでなく、ご自宅の敷地が間口の狭い旗竿地となり、相続税評価額が下がる効果が生じます。
さらに、駐車場の賃料収入の一部を保険料に充当して生命保険に加入し、遺産分割の際の＊代償分割金の準備や相続税の納税資金の準備をする方法について、提案を行います。
＊代償分割金：特定の相続人が財産を相続する代わりとして、他の相続人に対して支払う金銭のこと
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Ｂ．容積率目一杯に建物を建てることを目的とせず、土地の評価額、年間の想定賃料収入から、無理のない事業規模の建築企画を選択されるように提案を行います。
また、建築の企画の段階から不動産の賃貸管理会社や金融機関にアプローチを図り、賃借人のニーズに合った部屋の企画や資金調達方法を検討する際に、協力を求められることを提案致します。
さらに、相続対策を視野に入れ、資産管理法人が事業主体となる土地活用について検討されるようにアドバイスを行います。
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Ｃ．まず、建物や設備の劣化状況について現状把握を行い、建物修繕や設備交換に関して緊急度の高いものについては、具体的な改善計画を立てられることをお勧めします。
またビルの建替え中に所有者に相続が発生した際は、土地が未利用の更地として評価され相続税がかなり高くなる可能性があります。
その様な場合は、ご相続後にビルを建替えられるか、現状で資産の組換え（所有するビルを売却し、売却代金で新たに収益物件を購入する）をされるか比較・検討を行い、事業計画を立てられるように提案します。
実行サポート私たちが提案した課題達成方法をお客様が実行される際、課題達成に必要な作業について、サポートを行います。 |
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実行サポート 具体例（上記A.B.Cの例に対応）
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Ａ．複数の会社から駐車場用地の整備に必要な工事費の見積もりを取り、駐車場の賃料と工事費用を比較することで、事業の妥当性について再度検証します。
また駐車場の賃貸仲介・賃貸管理を依頼する不動産会社の選択や、生命保険に加入される場合の商品選択、その他相続対策についてアドバイスを行います。
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Ｂ．建築予定地の地域で賃貸仲介・管理を行っている不動産会社にヒアリングを行い、その地域で競争力がある物件の企画について情報を集めます。
そのうえで、各建築会社に対して、物件の企画や事業規模の変更等が可能か否か打診し、各社の修正後の建築プランが揃った段階で、再度各社プランの事業収支について比較・検討を行います。
また複数の金融機関から、お客様の不動産賃貸事業に対する融資の可否や融資条件等についてヒアリングを行い、協力いただける金融機関をお探し致します。なお建築に際して、事業主体を個人にされる方が良いか、同族法人にされる方が良いか検討を行い、同族法人を事業主体とされる場合は、法人設立に関するサポートを行います。
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Ｃ．お客様のビル管理を行っている会社より、今後修繕が必要となる箇所についてヒアリングを行い、緊急度の高いものについては修繕計画を立て、工事会社の選択や資金調達に関するサポートを行います。
また、ビルの建替えをされる場合の大まかな事業計画（テナントの立ち退き→既存のビルの解体→新しいビルの建築→新規テナントの誘致）を立て、概算の事業費を算出します。
そのうえで、資産の組換えをされる場合との比較を行い、事業収支やリスクヘッジの観点から、双方のメリット・デメリットについて明示をします。
さらに方針の決定後は、建替え・資産組換えに関する様々な実務について、サポートを行っていきます。
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