事業案内 | 財コンサルティンググループ 有限責任事業組合

■土地の有効活用について■
平成27年の税法改正により、相続税が増税される運びとなりました。これを機に建築会社は、土地持ち資産家向けに「相続税の節税効果を狙った賃貸住宅建築」の営業を積極的に展開しています。
しかし、既に2010年から日本の人口は減少に転じており、その一方で全国の空き家率は1968年の4.0％から右肩上がりで上昇を続け、2013年には13.5％にまで至っています。また少子・高齢化によっても、就労者向けの賃貸住宅市場は厳しさを増しており、今後はさらに競争が激化することが予想されます。この様な環境の中で、十分な市場調査も行わず、また建築会社による「一括借上げ契約」の内容も精査せずに、賃貸住宅を建築することは、非常にリスクが大きいと私たちは考えます。

私達ができること
「相続税の節税に成功して、賃貸事業で失敗した」ことにならないよう、私たちは賃貸事業の将来性・収益性の観点から、お客様の土地活用診断・建築計画診断を行っています。

■収益不動産投資について■

一口に収益不動産と言っても、その種類は千差万別です。　

物件の価格と利回りは？土地の立地・面積は？建物の構造・延床面積・築年数は？など、他の物件と比較・検討すべき項目は多数存在します。

また中古の物件であれば、管理状態の良し悪しや、違法建築等の順法性の問題、耐震性能、土壌汚染等の環境問題、第三者との権利関係など、投資を行う前に様々なリスクについてチェックをしておく必要があります。

私達ができること
私たちは、お客様が収益不動産投資をされる際に、投資に関するご希望を伺い、ご希望の条件に沿った収益不動産情報を集め、事業を行うのに適した不動産か否か分析し、お客様に情報の提供を行っています。

不動産の賃貸経営には様々なリスクが伴います。
例えば賃借人との間のでは、家賃の滞納や、お互いの権利・義務を巡る契約上のリスクが存在します。また建物・設備の老朽化に伴い、大規模修繕や設備交換に要する資金準備も必要になりますし、それを放置しておくと、建物・設備の不具合によって、賃借人に対する人的・物的補償金、営業補償金が必要になることも考えられます。
さらに、土壌汚染処理やアスベスト処理等による環境対策費用の発生や、地震等の災害により経済的な損失を被ることなども考えられます。しかしこれらのリスクは、事前に予測を行い、「予防」・「軽減」の対策を講じることによって、そのダメージを抑えることが可能になります。

私達ができること
私たちは、お客様の賃貸事業に於ける様々なリスクについて現状分析を行い、リスクを予防・軽減する対策の立案とその実行についてサポートを行っています。

建物と設備は年々物理的に劣化していくだけでなく、最新の技術を使った建物・設備の登場や、賃借人ニーズが変化していくことで、その機能も陳腐化していく運命にあります。また、建物の物理的劣化と機能的陳腐化は収益力の低下をもたらすことになるので、その対策を講じる必要があります。
抜本的な対策として、大規模修繕工事の実施やリノベーション（建物の改修工事を行い用途や機能を変更して性能を向上させる）工事の実施等が考えられますが、大切なのは、建物の出口戦略（いつ建替えるのか、いつ売却するのか）を決め、出口の段階で投資した資金以上に収益を得ることです。また多額の資金を投資しなくても、賃料や募集条件・募集方法を変えたり、建物の管理状態を良くしたりすることなどで、空室率を下げ収支改善を図ることが出来るかもしれません。

私達ができること
私たちは、先ず「小さな改善」から着手され、「大きな改善」を検討されることを提案致します。

老朽化した建物を建替える場合は、既存の建物の解体費用や賃借人の立ち退きに要する費用などがかかるため、更地に新しい建物を建築する以上のコストがかります。
また、既存の建物から賃借人が立ち退き、新築の建物に賃借人が入るまでの間は賃料が入らないため、その分、オーナーの収入は減少します。さらに土地の所有者が個人の場合、建物の建替えの最中に所有者に相続が起こると、「貸家建付地の評価にならない」「小規模宅地等の特例が使えない」などで土地の相続税評価額が上がり、多額の相続税を支払わなければならない可能性も生じます。それゆえ、建物を建替える場合は、建替えに要する期間と建替えのタイミング、事業収支について慎重に判断を下す必要があります。

私達ができること
私たちはこれらの諸条件を総合的に考え、リスク分析を行い、「建替え」だけではなく、お客様が安心して賃貸事業を継続できるような様々な手段を検討致します。

相続対策は大きく分けて、
①遺産分割対策
②納税資金対策
③節税対策の三つの対策があります。
不動産は時価よりも相続税評価額が下がる傾向があるため、三つの相続対策のうち、一般的に③の節税対策に有効であると言われています。しかし一方で、相続が発生した際、不動産は換金するのに時間かかり、また分割しにくいという側面を持っています。それゆえ相続対策に於いて、①の遺産分割対策と②の納税資金対策に関しては、有効な手段とは成り得ません。
つまり不動産を相続税の節税に利用する場合は、遺産分割と納税資金準備の観点からも、バランスの取れた相続対策を考えることが必要です。また相続は、「財産の承継」だけでなく、円滑に「事業（経営）の承継」が出来るように、対策を講じておくことも大切です。

私達ができること
私たちはお客様の「財産の棚卸し」をお手伝いし、お客様の相続対策が「部分最適」ではなく「全体最適」化出来るように、サポートを致します。

不動産オーナーの所得税（住民税）対策、相続税対策の一つに、不動産管理法人を活用する方法があります。この法人を活用した節税方法は、近年、法人税率が段階的に引き下げられていることから、今まで以上に注目を浴びるようになりました。
しかし管理法人を作ることのメリットの有無は、不動産オーナー個人の所得税・住民税、相続税のみならず、オーナーの親族の所得税・住民税、設立した法人の法人税等によって違います。
また、相続税対策を目的として不動産管理法人を設立する場合は、相続発生までの期間によっても、その効果は大きく違ってきます。
さらに、不動産を法人に移すか個人の名義のままにしておくかによって、節税効果や、新たに発生する諸経費等は大きく異なります。

私達ができること
私たちは、それらを総合的に検討し、お客様の現状から、法人設立のメリット・デメリットについて分析し、アドバイスを行っています。

ご所有地に賃貸用建物を建築される場合や、既存の収益不動産を購入される場合、多くの方が自己資金以外に借入金を利用されることと思います。それゆえ不動産賃貸事業の収支は、収益不動産の投資利回りだけでなく、金融機関からの借入金の金利差によっても大きく変わってしまいます。
そこで、金融機関から「いかに有利な条件で融資を受けることが出来るか」が、事業収支を向上させるための重要課題となります。また、従来融資を受ける際の担保として重要視されたのは、「モノとしての不動産」でしたが、近年、収益不動産の担保として重要視されているのは、「モノとしての不動産」から「不動産が生み出す返済原資」～「不動産の収益力」に変化しています。

私達ができること
私たちは、お客様が投資される不動産の収益向上に関する助言を行い、お客様が金融機関から有利な条件で融資を受けられるように、サポートを致します。